주택연금·농지연금 차이, 집과 땅 안 팔고 매달 얼마 받을까?

주택연금 농지연금 차이를 가입 조건, 월수령액, 동시 수령, 배우자 승계, 사망 후 정산 기준으로 비교하고, 집과 농지를 보유한 경우의 선택 순서를 쉽게 확인합니다.

집과 농지를 팔지 않고 생활비를 마련하려면 가입 나이와 자산 요건뿐 아니라 지급기간, 배우자 승계, 사망 후 정산까지 함께 봐야 합니다. 주택연금 농지연금 차이와 3억원 주택의 월지급금 예시, 병행 가능 여부를 먼저 확인해 보세요. 이 글은 한국주택금융공사·한국농어촌공사 등 공식 자료를 기준으로 작성되었습니다.

1. 핵심 요약

• 주택연금은 부부 중 1명이 55세 이상이고, 부부가 보유한 주택의 공시가격 등을 합산한 금액이 원칙적으로 12억원 이하여야 합니다.
• 농지연금은 신청연도 말 기준 60세 이상이면서 영농경력이 합산 5년 이상인 농업인이 신청할 수 있습니다.
• 2026년 3월 1일 신규 신청 기준, 일반주택 3억원의 종신 정액형 월지급금은 연소자 70세 기준 92만3천원입니다.
• 농지연금은 농지가 3억원이라는 정보만으로 월수령액을 계산할 수 없습니다. 농지가격 평가방법, 가입 나이, 지급방식 등을 반영한 개별 계산이 필요합니다.
• 집과 적격 농지를 각각 보유하고 두 제도의 요건을 모두 충족하면 주택연금과 농지연금을 병행할 수 있습니다.
• 가입할 때 집이나 농지를 즉시 매각하는 것은 아니지만, 계약 종료 후에는 연금채무를 상환하거나 담보자산을 처분해 정산해야 합니다.

따라서 먼저 가입 가능 여부를 확인하고, 그다음 월지급금과 지급기간, 배우자 승계, 상속 후 정산조건을 같은 기준으로 비교해야 합니다.

2. 먼저 확인할 것: 나는 어느 연금에 가입할 수 있을까?

주택연금과 농지연금은 모두 부동산을 활용해 노후 현금흐름을 만드는 제도지만, 가입 대상과 담보로 제공할 수 있는 자산이 다릅니다.

확인 항목	주택연금	농지연금
연령	부부 중 1명 이상 55세	신청연도 말 기준 신청인 60세 이상
경력 요건	직업·소득·근무경력 요건 없음	영농경력 합산 5년 이상
대상 자산	가입요건을 충족하는 주택·주거용 오피스텔 등	본인 소유의 적격 농지
가격·자산 기준	부부 합산 공시가격 등 12억원 이하가 원칙	별도의 일률적인 총액 상한보다 농지별 적격요건 확인 필요
이용 상태	가입자 또는 배우자가 실제 거주하는 것이 원칙	공부상 전·답·과수원이며 실제 영농에 이용 중이어야 함
가입 즉시 매각	하지 않음	일반 종신형은 하지 않음
대표적인 제한 사유	가격 초과, 거주요건 미충족, 비대상 건축물	비농업용 이용, 불법시설, 압류·가압류, 과도한 선순위 담보

집을 여러 채 보유한 경우

부부가 보유한 주택의 공시가격 등을 합산해 12억원 이하면 다주택자도 주택연금을 검토할 수 있습니다.

합산가격이 12억원을 초과하는 2주택자는 가입 후 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 처분조건을 이행하지 않으면 연금 지급에 영향을 받을 수 있으므로 처분 대상과 기한을 먼저 확인해야 합니다.

농지를 최근 취득한 경우

2020년 1월 1일 이후 취득한 농지는 원칙적으로 다음 조건을 확인해야 합니다.

• 전·답·과수원 상태로 2년 이상 보유했는지
• 실제 농업경영에 이용하고 있는지
• 신청인의 주소지가 농지 소재 시·군·구 또는 인접 지역에 있는지
• 주소지와 농지의 직선거리가 30㎞ 이내인지
• 압류, 가압류 또는 과도한 선순위 근저당권이 설정돼 있지 않은지

등기부상 지목이 농지라도 실제로 주차장, 창고, 야적장 등 비농업용으로 사용하고 있다면 가입이 제한될 수 있습니다.

3. 집과 농지로 매달 얼마 받을 수 있을까?

3억원 일반주택의 주택연금 예시

다음 금액은 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자에게 적용되는 일반주택 3억원, 종신지급방식·정액형 기준 예시입니다.

부부 중 연소자 나이	월지급금
55세	46만8천원
60세	63만2천원
65세	75만8천원
70세	92만3천원
75세	114만3천원
80세	144만9천원

주택연금액은 부부 중 나이가 많은 사람이 아니라 나이가 더 적은 사람을 기준으로 계산합니다.

예를 들어 주택 소유자가 70세라도 배우자가 65세라면 70세 기준 92만3천원이 아니라 65세 기준인 월 75만8천원 수준이 적용됩니다.

또한 가입자격을 판단하는 공시가격과 월지급금을 계산하는 주택가격은 구분해야 합니다. 가입 가능 여부는 공시가격 등을 기준으로 확인하지만, 실제 월지급금은 인정되는 시세나 감정평가액을 기준으로 계산합니다.

농지 3억원의 월지급금은 왜 바로 알 수 없을까?

농지연금은 시중에서 거래되는 농지의 시세가 3억원이라는 사실만으로 월지급금을 확정할 수 없습니다. 다음 항목이 함께 반영되기 때문입니다.

• 신청인의 나이
• 공시지가 또는 감정평가에 따른 담보농지가격
• 종신형·기간형 등 지급방식
• 배우자 승계 약정 여부
• 저소득층·장기영농인·임대형 등 적용 가능한 우대방식
• 기존 선순위 담보권
• 수시인출금 사용 여부

월지급금은 수급자 1명당 최대 300만원 범위에서 결정되며, 정확한 금액은 농지별 평가를 반영한 공식 모의계산과 심사를 거쳐 확인해야 합니다.

농지연금 기간형의 최소 가입연령

지급기간	최소 가입연령
20년형	63세 이상
15년형	68세 이상
10년형	73세 이상
5년형	78세 이상

기간형은 종신형보다 월지급금이 많아질 수 있지만, 정해진 기간이 지나면 지급이 종료됩니다. 초기 생활비가 많이 필요한지, 평생 지급이 더 중요한지에 따라 선택해야 합니다.

4. 집과 농지를 계속 사용할 수 있는 범위와 사망 후 정산

“집과 땅을 안 팔고 연금을 받는다”는 말은 가입 시점에 자산을 즉시 매각하지 않는다는 의미입니다. 연금을 받은 후에도 아무런 채무 없이 자산 전체가 그대로 상속된다는 뜻은 아닙니다.

구분	주택연금	농지연금
가입 중 이용	담보주택에 계속 거주	직접 경작하거나 조건에 따라 임대소득 활용 가능
소유권	담보방식에 따라 가입자 또는 신탁 구조로 관리	일반적으로 가입자가 소유권 유지
배우자 승계	계약 방식과 배우자 요건 충족 여부에 따라 가능	계약 당시 승계 약정과 배우자 요건에 따라 가능
계약 종료 후	채무 상환 또는 주택 처분으로 정산	채무 상환 또는 농지 처분으로 정산
자산을 반드시 공사에 넘기는 상품	일반형은 해당하지 않음	경영이양형·은퇴직불형은 매도 약정 포함
처분금액이 채무보다 많을 때	남은 금액은 상속인에게 귀속	남은 금액은 상속인에게 반환
처분금액이 채무보다 적을 때	비소구 구조에 따라 부족액을 추가 청구하지 않는 방식	부족액을 상속인에게 추가 청구하지 않는 비소구 구조

주택연금 배우자 승계

주택연금은 가입 당시 선택한 담보방식에 따라 배우자의 승계 절차가 달라집니다.

• 신탁방식은 가입자 사망 후 배우자가 별도의 소유권 이전 없이 연금을 승계할 수 있습니다.
• 근저당권 방식은 배우자 앞으로 소유권 이전등기가 필요할 수 있습니다.
• 배우자가 가입 당시부터 승계요건을 충족하지 못하면 연금 승계가 제한될 수 있습니다.

배우자의 장기적인 주거와 생활비가 중요하다면 월지급금 차이뿐 아니라 담보방식부터 확인해야 합니다.

농지를 자녀에게 남기고 싶은 경우

일반 종신형은 가입 중 농지 소유권을 유지할 수 있지만, 계약 종료 후에는 연금채무 정산이 필요합니다.

경영이양형이나 은퇴직불형은 지급 종료 또는 사망 시 농지를 공사에 매도하기로 약정하는 상품입니다. 농지를 자녀에게 그대로 남기는 것이 중요한 경우에는 매도 약정 여부를 계약 전에 확인해야 합니다.

5. 신청 방법과 자주 막히는 부분

주택연금 신청 순서

1. 지사 또는 인터넷을 통해 상담·신청합니다.
2. 가입자 연령, 주택가격, 보유주택 수와 거주요건을 심사받습니다.
3. 현장조사와 담보주택 가격평가를 진행합니다.
4. 근저당권 방식 또는 신탁방식을 선택합니다.
5. 보증약정을 체결하고 담보를 설정합니다.
6. 보증서가 발급되면 취급 금융기관과 대출약정을 체결합니다.
7. 약정한 방식에 따라 월지급금을 받습니다.

주요 확인자료는 주민등록등본·초본, 가족관계증명서, 주택 등기사항증명서, 보유주택 가격자료, 기존 주택담보대출 잔액 등입니다.

초기보증료는 주택가격의 1.0%가 적용되며, 근저당권 설정비, 법무사 수수료, 인지세 등이 발생할 수 있습니다. 시세를 확인하기 어려운 주택은 감정평가 비용이 추가될 수 있습니다.

농지연금 신청 순서

1. 농지은행 또는 관할 지사에서 사전상담을 받습니다.
2. 신청인의 연령과 영농경력을 확인합니다.
3. 농지 소유기간, 지목, 실제 영농 여부와 거리요건을 심사받습니다.
4. 압류, 가압류, 근저당권과 불법시설 여부를 확인합니다.
5. 공시지가 또는 감정평가를 통해 담보농지가격을 산정합니다.
6. 지급방식과 배우자 승계 여부를 선택합니다.
7. 근저당권 설정과 약정 체결을 진행합니다.
8. 약정한 방식에 따라 월지급금을 받습니다.

준비자료로는 신청서, 부부 신분증, 주민등록초본, 농지 등기 관련 서류, 영농경력 증빙자료, 인감증명서, 통장 사본 등이 필요할 수 있습니다.

지급받은 농지연금액에는 약정이자와 위험부담금 등이 누적돼 향후 연금채무에 포함됩니다. 법무사 수수료와 감정평가 비용도 발생할 수 있으므로 계약 전 예상비용을 확인해야 합니다.

신청 과정에서 자주 막히는 항목

문제 상황	주요 원인	확인 방법
예상한 주택연금액보다 적음	부부 중 연소자 나이를 적용하지 않음	부부의 생년월일을 모두 반영해 다시 계산
공시가격만 보고 월지급금 계산	가입가격과 지급액 산정가격을 혼동	인정 시세 또는 감정평가액 확인
농지연금 신청이 제한됨	실제 이용 상태가 농업용이 아님	현황과 공부상 지목을 함께 점검
최근 산 농지가 부적격 처리됨	2년 보유 또는 30㎞ 거리요건 미충족	취득일과 주민등록상 주소 확인
기존 대출 때문에 가입이 어려움	선순위 채권최고액이 허용범위 초과	등기부와 실제 대출잔액 확인
배우자 승계가 예상과 다름	담보방식·승계약정을 확인하지 않음	계약 전 배우자 요건과 승계절차 확인

농지에 선순위 근저당권이 있다면 채권최고액이 원칙적으로 농지가격의 15% 미만인지 먼저 확인해야 합니다. 기준을 넘는 경우 기존 대출을 일부 상환해야 가입이 가능할 수 있습니다.

6. 주택연금과 농지연금 비교·추천

보유 자산과 생활 상황	우선 검토할 방식	판단 이유
집은 있지만 영농경력이 없음	주택연금	농지연금의 5년 영농경력 요건 충족이 어려움
농업인이고 실제 경작 농지를 보유	농지연금	주택이 없어도 적격 농지로 노후소득 마련 가능
집과 적격 농지를 모두 보유	두 연금 병행 검토	서로 다른 자산으로 월 현금흐름을 보완할 수 있음
평생 일정한 생활비가 중요	종신 정액형 중심	사망 시점까지 정기적인 지급을 기대할 수 있음
초기 의료비·생활비가 많이 필요	초기증액형·전후후박형·기간형 비교	초기 수령액을 늘릴 수 있지만 이후 감소하거나 지급이 끝날 수 있음
농지를 자녀에게 남기고 싶음	일반 종신형 중심	경영이양형·은퇴직불형은 향후 매도 약정이 포함될 수 있음
배우자의 장기 수령이 중요	승계 조건 우선 확인	담보방식과 계약 당시 배우자 요건에 따라 절차가 달라짐

집과 농지가 있으면 두 연금을 동시에 받을 수 있을까?

집은 주택연금의 담보로, 별도 농지는 농지연금의 담보로 제공하는 방식이라면 두 연금을 병행할 수 있습니다. 같은 자산을 두 제도에 중복 담보로 제공하는 것은 아닙니다.

다만 실제 가입 여부는 다음 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

• 집과 농지의 소유자가 누구인지
• 배우자가 각 연금의 승계요건을 충족하는지
• 농지나 주택에 기존 담보대출이 있는지
• 선순위 담보권을 정리해야 하는지
• 실제 거주와 영농 요건을 충족하는지

병행할 때는 두 월지급금을 합산하는 데 그치지 말고, 각각 누적되는 이자·보증료·위험부담금과 사망 후 전체 연금채무도 함께 계산해야 합니다.

월수령액 비교는 같은 조건으로 해야 합니다

주택연금과 농지연금을 비교할 때는 다음 항목을 같은 표에 놓고 확인하는 것이 좋습니다.

1. 최초 월지급금
2. 종신 지급인지 기간 지급인지
3. 중간에 월지급금이 줄어드는지
4. 배우자 승계가 가능한지
5. 가입비용과 누적 이자
6. 사망 후 예상 채무
7. 담보자산 처분 또는 매도 약정 여부
8. 상속인이 자산을 유지하려면 상환해야 하는 금액

월지급금이 많더라도 지급기간이 짧거나 향후 자산 매도 의무가 있다면 장기적으로 더 유리하다고 단정하기 어렵습니다.

7. 2026년 6월 기준 최신 변경사항

주택연금 월지급금 조정

주택연금 월지급금은 2026년 3월 1일 신규 신청분부터 조정됐습니다. 일반주택 3억원, 연소자 70세, 종신 정액형의 월지급금 예시는 92만3천원입니다.

기존 가입자의 월지급금이 동일한 기준으로 자동 변경되는 것은 아니므로 신규 신청표와 기존 계약조건을 구분해야 합니다.

저가주택 우대형 지원 확대

2026년 6월 1일부터 다음 조건을 충족하는 저가주택 보유자에 대한 우대 지원이 확대됐습니다.

• 부부 중 1명 이상이 기초연금 수급권자
• 부부 합산 시가 2억5천만원 미만
• 부부 기준 1주택자

시가 1억8천만원 미만 주택은 일반형보다 최대 약 25% 높은 월지급금을 받을 수 있습니다. 실제 우대율은 연령과 주택유형 등에 따라 달라질 수 있습니다.

실거주 예외 확대

2026년 6월 1일부터 부부 합산 1주택자가 입원·요양, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유가 있는 경우 가입 당시 주택에 거주하지 않더라도 심사를 받을 수 있도록 예외 범위가 확대됐습니다.

실거주 예외가 자동으로 인정되는 것은 아니며 사유와 증빙자료에 대한 개별 심사가 필요합니다.

세대이음 주택연금 도입

2026년 6월 1일부터 55세 이상 자녀가 동일한 주택으로 주택연금에 가입하면서 개별인출금을 활용해 부모의 연금채무를 상환하는 세대이음 주택연금이 도입됐습니다.

부모가 근저당권 방식으로 가입한 경우 등을 전제로 하므로 부모와 자녀의 연령, 소유권 이전, 기존 채무를 함께 확인해야 합니다.

농지연금 현재 기준

2026년 5월 15일 확인 가능한 법령 안내 기준으로 신청연도 말 60세 이상, 영농경력 5년 이상의 기본요건이 유지되고 있습니다.

수시인출형 등 일부 지급방식은 기금 운용과 정책에 따라 신규 가입 가능 여부가 달라질 수 있으므로 신청 시점에 다시 확인해야 합니다.

농지연금 담보농지의 재산세 감면 특례는 2025년부터 2027년까지 연장됐습니다. 구체적인 감면 범위는 농지가격과 과세기준에 따라 달라질 수 있습니다.

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8. 자주 묻는 질문

9. 확인 체크리스트

• □ 부부 중 연소자의 만 나이를 확인했나요?
• □ 부부가 보유한 주택의 공시가격 합계가 12억원 이하인지 확인했나요?
• □ 주택연금 가입가격과 월지급금 산정가격의 차이를 구분했나요?
• □ 담보주택의 실제 거주요건 또는 실거주 예외 사유를 확인했나요?
• □ 신청연도 말 기준 농지연금 연령요건을 충족하나요?
• □ 합산 5년 이상의 영농경력을 증명할 수 있나요?
• □ 농지가 전·답·과수원으로 실제 영농에 사용되고 있나요?
• □ 최근 취득 농지라면 2년 보유와 30㎞ 거리요건을 확인했나요?
• □ 주택과 농지의 압류·가압류·근저당권을 확인했나요?
• □ 종신형과 기간형의 월지급금 및 지급 종료 시점을 비교했나요?
• □ 배우자 승계 약정과 담보방식을 확인했나요?
• □ 농지를 공사에 매도해야 하는 상품인지 확인했나요?
• □ 가입비용과 장래 누적채무를 계산했나요?
• □ 사망 후 상속인이 자산을 유지할 때 필요한 상환금액을 검토했나요?

10. 최종 요약 및 행동 지침

집만 있다면 부부 중 연소자의 나이와 주택가격을 입력해 주택연금 예상액부터 확인하세요. 적격 농지도 있다면 영농경력, 실제 이용 상태, 보유기간, 거리요건과 선순위 담보권을 점검한 뒤 농지연금 모의계산을 진행하는 순서가 적절합니다.

두 연금을 병행할 수 있다면 월수령액만 합산하지 말고 지급기간, 배우자 승계, 가입비용, 누적채무와 상속 후 정산금액까지 비교해야 합니다. 농지를 자녀에게 남길 계획이라면 경영이양형·은퇴직불형의 매도 약정 여부를 특히 주의하시기 바랍니다.

이 글은 2026년 06월에 최초 작성되었으며, 2026년 06월에 업데이트되었습니다.
수록된 정보는 한국주택금융공사·한국농어촌공사 및 관련 법령 안내 기준이며 변경될 수 있으므로 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.